부동산 공시법 기출 지문 부동산등기법

제1장 총칙

부기등기에 관한 설명이다.

환매권의 이전등기는 부기등기의 부기등기로 실행한다.

권리변경등기는 등기상 이해관계인의 승낙을 얻으면 부기등기로 실행할 수 있다.

1개의 주등기에 여러 개의 부기등기가 있는 경우 그 부기등기 상호 간의 순위는 그 등기 순서에 의한다.

지상권설정등기는 주등기로 실행한다.

소유권처분제한의 등기는 주등기로 실행한다.

 

부기등기로 하는 경우

소유권 외의 권리를 목적으로 하는 처분제한등기(가압류, 가처분, 경매신청등기)

전세권(지상권) 목적의 저당권설정등기, (저당권부)권리질권등기

소유권 외의 권리의 이전등기(전세권이전, 저당권이전등기 등)

등기명의인 표시변경. 경정등기

권리변경, 경정등기(등기상 이해관계인이 없거나 이해관계인의 승낙서 등을 첨부한 경우는 부기등기, 승낙서 등의 첨부가 없으면 주등기)

일부말소회복등기(전부말소회복등기는 주등기)

환매특약등기

가등기의 가등기, 가등기상의 권리의 이전등기(가등기의 형식은 본등기의 형식에 따른다. 즉, 소유권이전청구권가등기는 주등기로 하지만 전세권 목적의 저당권설정가등기는 부기등기로 한다)

 

등기상 이해관계 있는 제3자가 있는 경우에 그 제3자의 승낙이 없으면 부기등기로 할 수 없는 것은?

근거당권에서 채권최고액 증액의 변경등기

등기관이 권리의 변경이나 경정의 등기를 할 때에는 부기등기로 하여야 한다. 다만, 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 없는 경우에는 주등기로 하여야 한다. 

 

부기등기를 하는 경우

환매특약등기

권리소멸약정등기

전세권을 목적으로 하는 저당권설정등기

등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있는 경우, 권리의 변경등기

 

등기에 관한 설명이다.

인터넷을 통해 인감증명서 발급예약을 신청하고 신용카드로 수수료를 결제한 경우, 예약에 따라 등기소에서 인감증명서의 작성이 완료된 후에는 그 신청을 철회할 수 없다.

주위토지통행권의 확인판결을 받았더라도 이 통행권은 등기할 수 없다.

하천법상 하천으로 편입된 토지에 대해서는 소유권이전등기나 저당권설정등기를 신청할 수 있다.

공작물대장에 등재된 해상관광용 호텔선박은 등기할 수 없다.

1필 토지의 일부를 목적으로 하는 저당권은 등기할 수 없다. 아파트분양약관은 계약에 해당하므로 등기할 사항을 정할 수 없다.

 

등기의 대상(등기예규)

등기대상인 경우

-하천법상의 하천(용익권은 제외)

-도로법상의 도로

-방조제(지목: 제방)

-유류저장탱크, 싸이로, 비각

-농업용 고정식 유리온실

-구분건물의 전유부분. 부속건물

-구분건물의 규약상 공용부분(관리사무실)

-조적조 및 컨테이너구조 슬레이트지붕 주택

-경량철골조 경량패널지붕 건축물

-개방형 축사(특례법)

등기대상이 아닌 경우

-공유수면(해면)하의 토지

-교량, 터널

-가건물

-방조제의 부대시설(배수갑문, 양수기)

-임시로 지은 견본주택(모델하우스)
-구분건물의 구조상 공용부분(복도)

-옥외 풀장, 양어장 치어장

-경량철골조 혹은 조립식 패널구조의 건축물

 

등기의 효력에 관한 설명이다.

등기를 마친 경우 그 등기의 효력은 대법원규칙으로 정하는 등기신청정보가 전산 정보처리조직에 저장된 때 발생한다.

대지권을 등기를 한 후에 한 건물의 권리에 관한 등기는 건물만에 관한 것이라는 뜻의 부기등기가 없으면 대지권에 대하여 동일한 등기로서 효력이 있다.

같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따른다.

등기권리의 적법추정은 등기원인의 적법에서 연유한 것이므로 등기원인에도 당연히 적법추정이 인정된다.

소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기도 처분이 가능하므로 가등기에 대한 가압류등기를 할 수 있다.

 

등기의 효력에 관한 설명이다.

등기관이 등기를 마친 경우, 그 등기는 접수한 때부터 효력이 발생한다.

소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기에 기한 본등기각 된 경우 소유권이전의 효력은 본등기시에 발생한다.

소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기권리자는 그 본등기를 명하는 판결이 확정된 경우라도 가등기에 기한 본등기를 마치기 전 가등기만으로는 가등기된 부동산에 경료된 무효인 중복소유권보존등기의 말소를 청구할 수 없다.

폐쇄된 등기기록에 기록되어 있는 등기사항에 관한 경정등기는 할 수 없다.

사망자 명의의 신청으로 이루어진 이전등기는 원인무효의 등기로서 등기의 추정력을 인정할 여지가 없으므로 그 등기의 유효를 주장하는 자가 현재의 실체관계와 부합함을 증명할 책임이 있다.

 

등기에 관한 설명이다.

등기원인을 실제와 다르게 증여를 매매로 등기한 경우, 그 등기가 실체관계에 부합하면 유효하다.

미등기부동산을 대장상 소유자로부터 양수인이 이전받아 양수인 명의로 소유권 보존등기를 한 경우, 그 등기가 실체관계에 부합하면 유효하다.

권리자는 甲임에도 불구하고 당사자신청의 착오로 乙명의로 등기된 경우, 그 불일치는 경정등기로 시정할 수 없다.

건물에 관한 보존등기상의 표시와 실제건물과의 사이에 건물의 건축시기, 건물 각 부분의 구조, 평수, 소재, 지번 등에 관하여 다소의 차이가 있다 할지라도 사회 통념상 동일성 혹은 유사성이 인식될 수 있으면 그 등기는 해당 건물에 관한 등기로서 유효하다.

전세권설정등기를 하기로 합의하였으나 당사자신청의 착오로 임차권으로 등기된 경우, 전세권등기와 임차권등기는 동일성이 인정되지 아니하므로 그 불일치는 경정등기로 시정할 수 없다.

 

제2장 등기기관과 설비

 

등기부 등에 관한 설명이다.

폐쇄한 등기기록은 영구히 보존해야 한다.

A토지를 B토지에 합병하여 등기관이 합필등기를 한 때에는 A토지에 관한 등기기록을 폐쇄해야 한다.

등기부부본자료는 등기부와 동일한 내용으로 보조기억장치에 기록된 자료이다.

등기사항증명서 발급신청 시 매매목록은 그 신청이 있는 경우에만 등기사항증명서에 포함하여 발급한다.

구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고 전유 부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둔다.

 

부동산등기에 관한 설명이다.

건물소유권의 공유지분 일부에 대하여는 전세권설정등기를 할 수 없다.

구분건물에 대하여는 전유부분마다 부동산고유번호를 부여한다.

전세금을 증액하는 전세권변경등기는 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙 또는 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 없으면 부기등기가 아닌 주등기로 해야 한다.

등기관이 부기등기를 할 때에는 주등기 또는 부기등기의 순위번호에 가지번호를 붙여서 하여야 한다.

폐쇄한 등기기록에 관하여는 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다.

 

제3장 등기절차 총론

 

甲이 그 소유의 부동산을 乙에게 매도한 경우에 관한 설명이다.

乙이 부동산에 대한 소유권을 취득하기 위해서는 소유권이전등기를 해야 한다.

乙이 소유권이전등기신청에 협조하지 않는 경우, 甲은 乙에게 등기신청에 협조할 것을 소구 할 수 있다.

甲이 소유권이전등기신청에 협조하지 않는 경우, 乙은 승소판결을 받아 단독으로 소유권이전등기를 신청할 수 있다.

소유권이전등기가 마쳐지면, 乙은 등기신청을 접수한 때 부동산에 대한 소유권을 취득한다.

방문신청의 경우에 매수인이 매도인의 위임을 받으면 대리인으로서 등기를 신청할 수 있다.

 

관공서가 촉탁하는 등기에 관한 설명이다.

관공서가 촉탁정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법으로 등기촉탁하는 경우에는 우편으로 그 촉탁서를 제출할 수 있다.

국가 또는 지방자치단체가 등기권리자인 경우에는 국가 또는 지방자치단체는 등기의무자의 승낙을 받아 해당 등기를 지체 없이 등기소에 촉탁하여야 한다.

관공서가 공매처분을 한 경우에 등기권리자의 청구를 받으면 지체 없이 체납처분에 관한 압류등기의 말소등기를 등기소에 촉탁하여야 한다.

관공서가 체납처분으로 인한 압류등기를 촉탁하는 경우에는 등기명의인 또는 상속인, 그 밖의 포괄승계인을 갈음하여 부동산의 표시, 등기명의인의 표시의 변경, 경정 또는 상속, 그 밖의 포괄승계로 인한 권리이전의 등기를 함께 촉탁할 수 있다.

수용으로 인한 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 보상이나 공탁을 증명하는 정보를 첨부정보로서 등기소에 제공하여야 한다.

 

관공서의 촉탁등기에 관한 설명이다.

관공서가 등기를 촉탁하는 경우 우편에 의한 등기촉탁도 할 수 있다.

등기의무자인 관공서가 등기권리자의 청구에 의하여 등기를 촉탁하는 경우, 등기의무자의 권리에 관한 등기필정보를 제공할 필요가 없다.

등기권리자인 관공서가 부동산거래의 주체로서 등기를 촉탁할 수 있는 경우라도 등기의무자와 공동으로 등기를 신청할 수 있다.

촉탁에 따른 등기절차는 법률에 다른 규정이 없는 경우에는 신청에 따른 등기에 관한 규정을 준용한다.

법 제29조 제11호는 그 등기명의인이 등기신청을 하는 경우에 적용되는 규정이므로, 관공서가 등기촉탁을 하는 경우에는 등기기록과 대장상의 부동산의 표시가 부합하지 아니하더라도 그 등기촉탁을 수리하여야 한다.

 

등기당사자능력에 관한 설명이다.

법인 아닌 사단은 그 사단의 명의로 대표자나 관리인이 등기를 신청한다.

태아 명의의 등기는 허용되지 아니한다.

민법상 조합은 등기당사자능력을 부정한다.

지방자치단체는 등기당사자능력을 인정한다.

학교 명의의 등기는 허용되지 아니한다.

 

등기신청적격의 인정 여부

등기신청적격 인정 - 자연인(외국인 포함), 법인(국가, 지방자치단체, 특별법상의 조합), 권리능력 없는 사단. 재단(종중, 문중, 종파, 정당, 교회, 사찰, 주무관청에서 인가를 취소당한 주택조합 등)

등기신청적격 부정 - 사자명의, 태아, 민법상의 조합(조합원 전원 명의로 등기 가능), 읍. 면. 동. 리(동. 리는 비법인사단으로는 등기 가능), 사립학교(재단법인 명의로는 등기 가능)

 

부동산등기법상 등기의 당사자능력에 관한 설명이다.

법인 아닌 사단은 그 사단 명의로 대표자가 등기를 신청할 수 있다.

시설물로서의 학교는 학교 명의로 등기할 수 없다.

행정조직인 읍, 면은 등기의 당사자능력이 없다.

외국인은 법령이나 조약의 제한이 없는 한 자기 명의로 등기신청을 하고 등기명의인이 될 수 있다.

민법상 조합은 등기신청적격이 인정되지 않으며, 민법상 조합의 경우에 채무자로 표시하여 근저당권설정등기를 신청할 수 도 없다.

 

법인 아닌 사단이 등기신청을 하는 경우, 등기소에 제공하여야 할 정보에 관한 설명이다.

대표자의 성명, 주소 및 주민등록번호를 신청정보의 내용으로 제공하여야 한다.

등기되어 있는 대표자가 등기를 신청하는 경우, 대표자임을 증명하는 정보를 첨부정보로 제공할 필요가 없다.

대표자의 주소 및 주민등록번호를 증명하는 정보를 첨부정보로 제공하여야 한다.

정관이나 그 밖의 규약의 정보를 첨부정보로 제공하여야 한다.

법인 아닌 사단이 등기의무자인 경우, 사원총회결의가 있었음을 증명하는 첨부정보로 제공하여야 한다.

 

등기권리자와 등기의무자에 관한 설명이다.

실체법상 등기권리자와 절차법상 등기권리자는 일치하지 않는 경우도 있다.

실체법상 등기권리자는 실체법상 등기의무자에 대해 등기신청에 협력할 것을 요구할 권리를 가진 자이다.

절차법상 등기의무자에 해당하는지 여부는 등기기록상 형식적으로 판단해야 하고, 실체법상 권리의무에 대해서는 고려해서는 안 된다.

甲이 자신의 부동산에 설정해 준 乙 명의의 저당권설정등기를 말소하는 경우, 甲이 절차법상 등기권리자에 해당한다.

부동산이 甲>乙>丙으로 매도되었으나 등기명의가 甲에게 남아 있어 丙이 乙을 대위하여 등기를 신청하는 경우, 乙의 명의로 등기를 경료하므로 절차법상 등기권리자는 乙이 된다.

 

절차법상 등기권리자와 등기의무자를 설명한 것이다.

甲 소유로 등기된 토지에 설정된 乙 명의의 근저당권을 丙에게 이전하는 등기를 신청하는 경우, 저당권이전등기의 등기권리자는 丙(저당권양수인), 등기의무자는 乙(저당권자 또는 저당권양도인)이다.

甲에서 乙로, 乙에서 丙으로 순차로 소유권이전등기가 이루어졌으나 乙 명의의 등기가 원인무효임을 이유로 甲이 丙을 상대로 丙 명의의 등기말소를 명하는 확정판결을 얻은 경우, 甲이 乙을 대위하여 丙명의의 등기를 말소하므로 등기권리자는 乙, 등기의무자는 丙이다.

채무자 甲에서 乙로 소유권이전등기가 이루어졌으나 甲의 채권자 丙이 등기원인이 사해행위임을 이유로 그 소유권 이전등기의 말소판결을 받은 경우, 乙의 등기가 말소되고 소유권이 甲에게 복귀하므로 등기권리자는 甲이다.

 

등기권리자 또는 등기명의인이 단독으로 신청하는 등기에 관한 설명이다.

등기권리자가 등기의무자의 소재불명으로 인하여 공동으로 등기의 말소를 신청할 수 없을 때에는 민사소송법에 따라 공시최고를 신청할 수 있다. 이 경우에 제권판결이 있으면 등기권리자가 그 사실을 증명하여 단독으로 등기의 말소를 신청할 수 있다.

수용으로 인한 소유권이전등기를 하는 경우, 그 목적물에 설정되어 있는 근저당권등기는 등기관이 직권으로 말소한다.

등기절차의 이행 또는 인수를 명하는 판결에 의한 등기는 승소한 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청하고, 공유물을 분할하는 판결에 의한 등기는 등기권리자 또는 등기의무자가 단독으로 신청한다.

말소등기 신청 시 등기의 말소에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자의 승낙이 있는 경우, 그 제3자 명의의 등기는 등기관이 직권으로 말소한다.

등기명의인표시의 변경이나 경정의 등기는 해당 권리의 등기명의인이 단독으로 신청한다.

 

단독으로 등기신청할 수 있는 것

가등기명의인의 가등기말소등기 신청 또는 토지를 수용한 한국토지주택공사의 소유권이전등기 신청은 단독으로 신청할 수 있다.

근저당권의 채권최고액을 감액하는 근저당권자의 변경등기는 공동으로 신청한다.

포괄유증을 원인으로 하는 수증자의 소유권이전등기 신청은 공동으로 신청한다.

 

채권자 甲이 채권자대위권에 의하여 채무자 乙을 대위하여 등기신청하는 경우에 관한 설명이다.

乙에게 등기신청권이 없으면 甲은 대위등기를 신청할 수 없다.

대위등기를 신청할 때 대위원인을 증명하는 정보를 첨부하여야 한다.

대위신청에 따른 등기를 한 경우, 등기관은 乙에게 등기완료의 통지를 하여야 한다.

대위등기신청에서는 채권자 甲이 등기신청인이다.

 

부동산등기에 관한 설명이다.

甲이 그 소유부동산을 乙에게 매도하고 사망한 경우, 甲의 단독상속인 丙은 등기의무자로서 甲과 乙의 매매를 원인으로 하여 甲으로부터 乙로의 이전등기를 신청할 수 있다.

저당권부채권에 대한 질권의 설정등기는 권리질권으로 등기할 수 있다.

등기기록 중 다른 구에서 한 등기 상호간에는 등기한 권리의 순위는 접수번호에 따른다.

대표자가 있는 법인 아닌 재단에 속하는 부동산의 등기에 관하여는 그 법인 아닌 재단을 등기권리자 또는 등기의무자로 한다.

구분건물로서 그 대지권의 변경이 있는 경우에는 구분건물의 소유권의 등기명의인은 1동의 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 그 변경등기를 신청할 수 있다.

 

甲은 乙에게 甲 소유의 X부동산을 부담 없이 증여하기로 하였다. 부동산등기 특별조치법에 따른 부동산소유권등기의 신청에 관한 설명이다.

甲과 乙은 증여계약의 효력이 발생한 날부터 60일 내에 X부동산에 대한 소유권이전등기를 신청하여야 한다.

특별한 사정이 없으면, 신청기간 내에 X부동산에 대한 소유권이전등기를 신청하지 않아도 원인된 계약은 효력을 잃지 않는다. 

甲이 X부동산에 대한 소유권보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 않고 乙에게 증여하는 계약을 체결하였다면, 증여계약의 체결일이 보존등기 신청기간의 기산일이다.

X부동산에 관한 소유권이전등기를 신청기간 내에 신청하지 않고 乙이 丙에게 소유권이전등기청구권을 양도하여도 당연히 그 양도행위의 사법상의 효력이 부정되는 것은 아니다.

만일 甲이 乙에게 X부동산을 매도하였다면, 쌍무계약에 의한 소유권이전등기신청은 반대급부의 이행이 완료된 날로부터 60일 이내에 신청하여야 한다.

 

방문신청을 위한 등기신청서의 작성 및 제공에 관한 설명이다.

등기신청서에는 신청인 또는 그 대리인이 기명날인하거나 서명하여야 한다.

신청서에 간인을 하는 경우, 등기권리자가 여러 명이고 등기의무자가 1명일 때에는 등기권리자 중 1명과 등기의무자가 간인하는 방법으로 한다.

특별한 사정이 없는 한, 등기의 신청은 1건당 1개의 부동산에 관한 신청정보를 제공하는 방법으로 하여야 한다.

같은 채권의 담보를 위하여 여러 개의 부동산에 대한 저당권설정등기를 신청하는 경우, 부동산의 관할 등기소가 서로 다르면 1건의 신청정보로 일괄하여 등기를 신청할 수 없다.

문자의 정정, 삽입 또는 삭제를 한 경우에는 그 글자 수를 난외에 적으며 문자의 앞뒤에 괄호를 붙이고 이에 날인 또는 서명하여야 한다.

 

2021년에 사인간 토지소유권이전등기 신청 시, 등기원인을 증명하는 서면에 검인을 받아야 하는 경우는?

계약을 원인으로 소유권이전등기를 신청할 때에는 계약서에 검인신청인을 표시하여 부동산의 소재지를 관할하는 시장. 군수 또는 그 권한의 위임을 받은 자의 검인을 받아 관할 등기소에 이를 제출하여야 한다. 

공유물분할합의, 양도담보계약, 명의신탁해지약정 등의 경우는 계약이 원인인 경우에 해당하므로 검인을 받아야 한다.

 

등기필정보에 관한 설명이다.

승소한 등기의무자가 단독으로 등기신청을 한 경우, 등기필정보를 등기권리자에게 통지하지 않아도 된다.

등기관이 새로운 권리에 관한 등기를 마친 경우, 원칙적으로 등기필정보를 작성하여 등기권리자에게 통지해야 한다.

승소한 등기의무자가 단독으로 권리에 관한 등기를 신청하는 경우, 그의 등기필정보를 등기소에 제공해야 한다.

등기관이 법원의 촉탁에 따라 가압류등기를 하기 위해 직권으로 소유권보존등기를 한 경우, 소유자에게 등기필정보를 통지하지 않는다.

등기필정보는 재발급하지 아니한다.